A grandi linee ci sono due modi per guadagnare con gli immobili:
- Comprando un immobile ad un costo inferiore di mercato per poi rivenderlo nell’arco di 2-3 anni ad un prezzo maggiorato
- Affittando un immobile per avere una rendita fissa mensile
Per prima cosa voglio dirti che il mercato immobiliare non è semplice come molti vogliono far credere, soprattutto in questo periodo storico. Conosco molte persone che hanno inquilini che non pagano regolarmente l’affitto o che non lo pagano proprio, e persone che non riescono a vendere un immobile al prezzo che avevano fissato per poter rientrare nei costi e realizzare un guadagno. Quindi non conviene investire in immobili? Non è sempre così ovviamente, è possibile fare dei guadagni e voglio darti qualche consiglio basato sulla mia esperienza.
Il mio primo consiglio è di non improvvisarti esperto del mercato immobiliare quindi avvaliti sempre di tecnici ed esperti nel settore, ed il secondo consiglio è studia: vai sul campo e valuta sempre tu ogni scelta. Fatti sempre seguire per la valutazione della salute dell’immobile, della sua commerciabilità e, da non sottovalutare, della situazione urbanistica, catastale ed ipotecaria.
Se vuoi fare affari con la compravendita di immobili, devi fare l’affare all’acquisto: con questo non dico che devi solo acquistare un immobile ad un costo irrisorio, ma ne devi vedere del potenziale in termini di commerciabilità in base al mercato di quella zona (centro, zona universitaria …). In merito fai qualche ricerca e stabilisci il costo al metroquadro medio in modo da renderti conto del prezzo che l’immobile potrà valere.
Per avere una maggiore riuscita devi puntare a rivendere un immobile “chiavi in mano” ovvero solo da arredare; devi quindi aver già ristrutturato sfruttando al meglio la superficie e sistemato tutta la documentazione tecnica. Oggi chi compra fa il mutuo e le banche sono molto esigenti quindi, ad esempio, non potrai essere sprovvisto del certificato di agibilità.
Ricorda che ci deve essere molto margine, fatti bene i conti con la ristrutturazione, le tasse, le spese tecniche, gli imprevisti che ci sono sempre … per questo non avere fretta, cerca l’affare giusto, osserva anche qualche asta giudiziaria, ma non solo, troverai sempre qualcuno che ha intenzione di sbarazzarsi di un immobile, magari ereditato, che svende. E credimi, questi sono i migliori affari.
Fai il mutuo: a meno che tu non abbia milioni di euro in banca fai sempre il mutuo. Oggi i tassi di interesse sono molto bassi e non puoi permetterti di rimanere senza capitali. Quando puoi, lavora con i soldi che non sono tuoi.
Come vedi fare affari con gli immobili è un vero e proprio lavoro, non pensare di farlo nel tempo libero. Il mio consiglio se hai già un lavoro e non vuoi cambiarlo è di fare un investimento a lungo termine. In che modo? Te lo spiego con un esempio: supponi di acquistare un immobile in buone condizioni in una zona commerciale a buon prezzo, a Euro 100.000,00. Cercando bene ti garantisco che puoi richiedere un mutuo fino al 100% del valore, mutuo che farai a 25 anni. Supponendo che si tratti di una seconda casa la rata mensile si potrà aggirare sui 310 €/mese. In questo modo, affittando l’immobile a 400,00 Euro/mese (ROI 4,8%), sarai in grado di coprire il costo del mutuo e le tasse annuali (di locazione e di proprietà). Ovviamente qualche imprevisto nel corso degli anni potrai trovarlo, ma nelle migliori delle ipotesi dopo 25 anni ti ritroverai pienamente proprietario dell’immobile a costo quasi 0, e magari, sperando in una ripresa del mercato, ad un valore anche superiore.
Spero di esserti stato di aiuto, se hai bisogno di un consiglio lascia un commento.